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丁大卫：地产、金融，一个在天上，一个在地上

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xwh

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发表于: 2005-01-18, 21:12 发表主题: 丁大卫：地产、金融，一个在天上，一个在地上


丁大卫：地产、金融，一个在天上，一个在地上 http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2004-11-02 17:42:00.0 国际著名金融专家，美国环球证券基金首席执行官丁大卫先生：大家好，我前两天刚给大家讲完课，好多学员对我一点也不陌生，另外，国内房地产投融资财务管理的课，基本上都是由我教，我教过的学员已有好几千。我讲得非常随意，考虑到大家今天和昨天已经听得够多的了，所以我尽可能减短，留下更多的时间我们一块跟大家交流。说来说去，房地产金融，究竟什么是房地产呢，什么又是金融呢，我觉得这是一个看似非常基本，再简单不过的问题，恐怕这又是最难的，对在座的诸位，特别是房地产学员最难搞明白的，我想大家融资的瓶颈和障碍，很大一部分，是源于对房地产和金融的理解。我们不能说潘石屹没有实力，潘石屹前几年到美国上市，结果失败了，据说花了几百万美元的学费。我们知道很多人都在谈论或策划房地产基金，但真正做成功的却没有，基本上是风声大雨点小，更多的是纸上谈兵，房地产和金融，换句话说，什么东西造成了房地产投资界，或者我们说地产商的精英们在获取国际资本如此困难。这个难度来自于几个方面，第一个是来自宏观方面的，另一方面来自微观方面。比如我们现在目前在国外，确切地说我们目前在纳斯达克和纽约上市的还没有一家房地产企业，相比之下中国的IT产业和其他产业在纽约在纳斯达克上市的确实很多，最早是广东的侨兴电话，后来有盛大等。对此，如果不克服这些无论宏观和微观上的障碍和瓶颈，这条鸿沟将继续存在，并且很难逾越。我们与许多地产公司老总沟通，发现就像刚才前几位演讲的专家说的一样，国外资本市场资金有的是，非常多，国内的项目多得是，大家对接起来非常难；国外公司讲究规范化运作，有一大堆的东西，为了实现风险分散，我们现在离这些理念、观念还差得非常非常远。今天我就简单地给大家带来一点，作为那天课程的补充。我觉得，无论你经营什么，任何一个企业家，首先应该搞明白企业经营的核心和对象，这是一个关键问题，核心问题。我们在中国的目前经济情况下，尤其是粗放性发展，大家忽略了这些问题，管他呢，什么赚钱做什么，这些理念在国外说不好听，不认可，比如许荣茂说这个项目能赚钱，到纽约跟人一谈，人家不感兴趣，人家考虑的是长期的现金流，人家考虑的东西非常非常多，非常非常细致，不是今天有钱做什么。说到此，我们说万变不离其宗，就是必须把企业的观念、理念跟国际对接，我们现在理念跟国际差距，差得太远了，我们整个国民经济，整个国家理念跟国际至少差几十年。企业管理的核心，顾名思义，核心，是最重要的地方。为什么企业管理离不开财务报表？无论你经营什么，你这儿做得怎么样，你做得好坏都得在这儿体现，财产，你的债务，你不仅要管理好资产还要管理好债务，否则你可能要倒闭，你的债务是别人的资产。我们的管理对象是每一项资产。你们可能要做的是逮着一个好的项目就上一个好的项目，从境外投资者来讲，他考虑的是资产管理。刚才我们说了叫做资产组合，一个价值链，要有不断持续的现金流出现。企业管理的对象仍然是资产和你的负债，资产和负债；如果你管理不好的话，不管你企业大还是小，都要出问题的，这样的例子我们见得非常非常多了。根据刚才我们所说的，我们在明白企业的核心和对象，有了一个明确的方向和定位的前提下，你还要细分。刚才我们说了，企业管理是资产管理，核心也是财务，那么，什么是地产呢，什么是金融呢？地产和金融他们之间的区别在哪里，他们的特点在哪里？今天这个题目叫做天地对接。你要搞清楚，刚才我们说了所有的东西都是资产，资产一个最常见的分类是按他的流动性。我们通常认为流动性最强的东西是最好的资产，因此，流动性最强的是放在最前面。金融资产，上节课我已经花了一个小时讲金融资产，金融资产在天上。地产在哪儿？我们说固定资产不动产，在下面，这二者一个在天上一个在地下，上次我跟大家讲了，这个资产，是可以互相转换的，资产的物理性，他的物理性质是什么？我今天抱着一个亿，我们买了一片地，我把这个地卖了以后，我卖出两个亿的钱，由不动产变成资金，是你的金融资产，你的流动资产。我在这块，我有两千万，两千万现金，我把两千万现金买了一片土地，我花两千万，由这儿减少了，变成而了，但是这块，我通过附加值，我通过盖房子造办公室，带来了两千万变成四千万了，我卖出去之后，不动产又变成了金融资产。什么叫价值？价值的产生是资产互相转换的结果，如果是房子就放在这儿不动，他永远不会增值。如果你手里拿着人民币，你攥在手里，他不但不会升值，他还会贬值。地产在哪里？金融在哪里？金融在最上面，地产在下面，这二者，一个是流动性最强，一个是流动性最不强，但是我们要通过人为的，把流不动的变成流动的，这样的话你就盈利了，你就赚钱了。下面我们看看资产的性质和资产的分类吧。资产的分类和性质，可以分的方式方法很多，最重要一个方法是流动性，比如你今天说了，你给我一千万，同时你给我一千万现金，你又给了我一个一千五百万的一个楼，你让我做选择，我大概不假思索地选择一千万的现金，我不会选择一千五百万的一个楼。同样一个原因，大家知道，去年年初的时候，广国投有的是资产，但是最后他仍然要倒闭，我们也都知道，德隆有的是资产，他要倒闭，原因是他这些资产的可变性，流动性太差了，最后广国投不得不把在广州最高的大楼，金融大厦拍卖，结果拍卖三次都流拍。一旦资产转换不了了，就变成死的资产。资产分类是非常多的，你们要学会资产分类。由不动产怎么样变成共同基金的资产？如何把你的资产变成他们的资产？如果你能变成，我就告诉你们大家，你的融资上市也好，或者说你的房地产投资，基本就解决了，难就难在这儿。资产分类非常多，有货币资产，有资本市场的资产。二者不是有钱就要用，用错了钱可以加速你的死亡，因此，大家需要了解的东西还非常非常多。第二个，我们再探讨一下刚才说金融资产和房地产，对于房地产，大家非常清楚了，金融资产不但是个资产，是个工具，是个产品，是个中间户。金融资产跟房地产资产完全不一样，如果你有办法把他转换成金融资产，你的问题都可以得到解决。一百亿资金敲碎了，变成一块钱一股，变成一分钱一股，全世界谁都买得起，恐怕几个星期，问题就解决了。再补充一个，比如金融资产，你是大楼，你需要融资，你这个大楼搬不走，你可以把你这个大楼，可以把你的小区，可以把你不动产证券化，一旦证券化了，这个大楼价值十个亿，我们把他做成十个亿的债权，做成十个亿的房地产基金，变成一块钱一股政权，可以在纽约、巴黎销售。如果这些方式方法不懂，不管是你是什么地产大亨，这个鸿沟依然存在。刚才我谈了地产和金融的一些性质，这些性质都是我们大家在现实中经常遇到的。下面谈两个资产的物理性质，刚才我们提到，你所管理经营的对象都是资产，资产有很多性质，刚才我说到了，资产的可变性，金融资产，房地产的区别等等，什么叫资产的物理性质？你花两千万买了一片地，把这个地变成了房子，什么概念，是由一种物理形式，变成另外一种物理形式，原来两千万是钞票，现在是大楼，再由这个楼盖好了卖出去，你又得回来是钞票，这个体现出什么呢，体现出资产的物理性。第五点非常重要，资产的心理性质，什么叫资产的心理性质？任何一个事物到底值多少钱，他的组成部分有好几部分，比如我手里拿了一瓶矿泉水，他值两块钱，我也可以说他八块钱，取决什么呢，我们说这个水的成本，他的瓶装成本，他的运输费用，除此之外，大家可能还想不到，还有什么因素，大家还想到他的一个心理性质。什么叫心理价格？打个比方大家就清楚了，比如过去六年，香港的房价，我没有考证，据说，香港房价跌了65％，在过去六年，我试问大家，香港的大楼都缩水了吗，大楼是物理的，这些公司的帐面上发生很大变化吗，公司的人员发生很大变化吗，可能有，但至少不至于大到65％。再举个例子，最近石油这个行业非常好，石油行业好在什么地方？假设中石油去年生产一桶石油要18美金，到市场卖30美金，过去他只赚一二十美金，现在赚到三十美金。难道生产中石油比原来更多了吗？不是，是人们的心理发生了变化，因此，我们这里除了探讨资产的物理性质和心理性质外，我们可以把资产的价格分成几类，学过英文的人都知道，传统的教科书远远不能解释现代经济发生的新的现象，什么东西到书本上以后就快失效了，没用了。我们说资产价格分为几类，一种是账面价值，就是计在你的帐目上的东西。比如说德隆，他帐面上去年盈利，现在倒闭了；安然公司几年前非常大，但是是过去价值。第二个帐面价值反应在你的市值，指的是随行就市，比如我们说这座大楼五年前花五个亿盖的，到今天没准值八个亿，没准值三个亿，到了金融市场的价值，至少比市值大几十倍，这就是金融资产的特点和金融资产的价格。我们说帐面价值，一加一就等于二，这是物理性，市值更多的是心理价格，预期价格和未来价格。我们在现代社会中，真正是否盈利，任何一个公司经营好坏，是你自身因素和外部环境因素相互影响的结果，一旦你能把这两者处理好，你就能够游刃有余了。关于企业经营的目标，这个是非常重要的，但是一展开是需要非常长的时间，刚才我提到，回到价值这方面，价值有好几种，你如果实现你的价值转换，如何将你的房地产由不动产变为动产，变为流动性更强的，如何把你的资产由过去时代变成预期时代，变成未来时代，这是你要和国际市场对接的工具或者说看家本领。我们来看，刚才我们讲到的价值的时态和特点，也提到了市值表现出不同的时间，你最关注的是未来的价值，而目前已经存在的是已经发生的。既然是经营企业，实际上说白了是什么，是经营未来，因为过去发生时对你未来企业的价值不会产生很大影响的，然而未来的因素对你的企业要产生最大的影响，未来充满不确定性，经营未来也是最难的。今年夏天的时候，我在北大上期权的课就说到，很多人问我关心什么，我说我关心油价，关心沙特阿拉伯的局势，最担心中东，沙特政府一旦被动摇，会给世界经济带来灾难性的打击，我们目前也看到油价上涨很多，言外之意你如果前瞻性地判断将要发生什么，做好相应的准备，我想你就胜券在握了。地产金融，一个在天上，一个在地上，一个流动性非常强，一个流动性非常差。第二个，是价值，资产公司，都是有时态的，任何一个企业的好坏，是这三者的结合，未来的价值，也就是未来的因素对你未来的价值毫无疑问产生最重要的影响。第三个，是宏观地产金融，是指整个领域，时间关系我想我就不展开了。第四个微观，我们说微观地产金融，虽然我不展开讲，但对二者的把握，审时度势，是搞房地产非常重要的，比如宏观上讲的话，咱们举个例子，五年前做房地产，你投什么项目，闭着眼睛投，大多数项目是要赚钱的。今天就要睁大眼睛了，现在关键是我们跟国际资本市场的对接，工具、理念差得太多了，没法对接。

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