投资者之家 :: 阅读主题 - 房地产开发企业的价值链与发展战略(刘洪玉)

投资者之家首页

常见问题 • 搜索 • 偏好设定 • 会员群组 • 注册 • 个人资料 • 登录并检查站内短信 • 登陆

房地产开发企业的价值链与发展战略(刘洪玉)

浏览这个主题的用户:0 位会员, 0 位隐身和 1 位游客
无

阅读下一个主题
阅读上一个主题

发表新帖

回复帖子

投资者之家首页 » 投资理财 » 房地产平台 » 房地产开发企业的价值链与发展战略(刘洪玉)

作者

留言

游客

发表于: 2005-01-15, 21:49 发表主题: 房地产开发企业的价值链与发展战略(刘洪玉)


房地产开发企业的价值链与发展战略(刘洪玉) 　　在市场变幻中经受了磨练和优胜劣汰过程的房地产开发企业，目前又面临着外部环境变化的挑战：土地市场日趋规范，传统的土地利润中心受到挑战；消费者日益成熟，传统的营销制胜策略受到质疑；投资一体化趋势加速，打破了区域市场的垄断；信息技术的飞速发展，要求开发商提高产品和服务的附加价值。因此，如何组织好企业的内部和外部资源，为市场提供高质量的产品和服务，在实现企业利润目标的同时，提高最终客户的满意度，就成为房地产开发企业关心的核心问题。房地产开发企业的价值链　　房地产开发企业自有投资意向开始，至项目建设完毕进行出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循着一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般说来，这个程序包括8个步骤：即投资机会寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署有关合作协议、工程建设、竣工投入使用、房地产资产管理。　　房地产开发企业的价值活动有多种分解方法。从国内房地产开发企业的业务流程分析，我们可把典型的房地产开发企业价值活动分为投资机会寻找及判断、项目规划设计、土地开发、建设管理、市场营销、房地产资产管理等6个环节。　　作为房地产开发企业运行不可缺少的部分，房地产开发还需要一些重要的支持系统：信息支持系统、资金支持系统、法律支持系统、技术支持系统，这些系统的支持作用贯穿房地产开发的全过程。　　在确认房地产开发企业价值链的过程中，首先要将企业和各项价值活动分别归入基本价值链中所显示的基本价值活动和辅助价值活动的类型中去。通过对房地产开发企业业务普遍特点的分析，归纳总结出典型房地产开发企业的价值链(如图)。其中，产品设计管理和生产营销组织是房地产开发企业的关键业务环节。企业基础设施 ----------------------------------------------------------------------- 招聘、培训批聘培训 ----------------------------------------------------------------------- 价格信息、市场信息、建材信息、政策法规市场研究、服务规范手利 ----------------------------------------------------------------------- 政策法规政策法规、工程造价、、客户信销售支持、册、物业自建筑技术、资金安排息管理方案创意动管理系统润 ----------------------------------------------------------------------- 物资、运输专业信息服务、资金计算机服务中介、专业服务专业外包服务 ------------------------------------------------------------------------------ 行政管理、投资机会寻找及判断办理购房交销售策略、物业管理利材料采购、、产品定位、规划设房手续及处广告管理、工程发包计、土地开发、施工理其他客户销售队伍管润及管理规划、材料选择需求理、销售 ------------------------------------------------------------------------------ 内部后勤生产经营外部后勤市场营销服务房地产开发企业价值链的管理　　1、垂直价值链管理和水平价值链管理：　　垂直管理是指对一个企业价值增值链中(原材料生产商、供应商、制造商、顾客等)所有参与实体的管理。日本的企业最先运用了垂直价值链管理，试图把制造过程中所有因素统一起来，以便更好地控制供应商和分销商，加强制造企业与供应商之间的合作。制造企业和供应商不必再为最低价格而讨价还价，双方建立了合作关系。基于利益共享，供应商也参与制造企业的产品设计。这样，双方就能通过及时的信息交流，迅速设计出最符合实际的产品。　　水平价值链管理是对企业价值链同一水平上企业集团的各个企业主体间相互作用的管理。由于虚拟企业的流行，各企业有时甚至竞争对手之间通过联合，采用IT技术达到共同的目标。一旦实现了这一目标，虚拟企业便会解散。虚拟企业没有固定的原则，通常由各相关企业提供各自的核心优势。　　2、房地产开发企业的价值链管理　　垂直价值链管理和水平价值链管理的行为在房地产开发企业的表现都比较明显。以台湾地区为例，1997年台湾地区房地产业统计年鉴列举了91家房地产企业，涉足30个行业。　　台湾房地产行业近期发展的一个特点是策略联盟的盛行，这是企业横向价值链管理的典型表现。随着市场经营趋势的转变，在各产业互有优势、互有所需的发展态势下，近年来台湾房地产企业间逐渐盛行以策略联盟方式、结合各自专长互相提供商机，共同进行房地产开发经营，或者通过软硬件结合的方式向消费者提供多元化的成套服务网络。　　事实上，由于企业经营各有所长、各有所需，房地产开发企业间策略联盟不仅可以帮助企业扩展市场空间，还有助于降低企业经营开发成本，而且通过结盟方式提供并满足客户多元化需求及服务，可以达到提升企业形象等多重目的。这种互利双赢的联盟合作模式将吸引更多的房地产开发企业，而这样不仅可以促进房地产业市场的发展及良性竞争，更可凭借资金、技术的交流，提高房地产开发经营效益，从而带动相关产业及国家整体产业经济的成长。　　同时，策略联盟还有助于建立及落实房地产企业的品牌形象，例如房地产投资者结合代理、中介、金融及物业管理等方面服务，形成一系列的垂直服务网络，向客户提供完整且品质划一的服务流程。这种联盟还可拓展到不同产业间的合作，如房地产与酒店、商场等。　　需要注意的是，房地产开发企业的垂直价值链延伸对企业的管理水平要求比横向价值链拓展更高，不仅要求企业战略分析者具有对不同业务领域深刻而长远的分析认识，还要求企业集团具有很强的产业规划能力、资源整合和优化能力以及更高要求的投资决策能力、信息和人力资源支持等。新增价值链环节——房地产资产管理　　从长远发展的角度来说，房地产市场将不可避免地从开发建设(提供增量供给)为主向投资金融(保持存量供给)为主转变。在以房地产金融与投资主导的市场环境下，房地产资产全寿命周期的管理就会成为房地产企业的主要业务环节，而预期这种转变将在未来5年～10年内完成。从房地产开发企业价值链研究的角度，这无疑是房地产开发企业的新增价值链环节。　　房地产资产管理，包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理。虽然这四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，就是使房地产的价值最大化。　　1、物业管理　　对于居住物业，物业管理就是房地产资产管理的全部。然而，对于收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业，除物业管理外，还要进行相应的资产管理和组合投资管理。即除进行物业的日常管理外，还要执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标。　　2、投资管理　　传统的设施管理主要集中在设施的运行管理与维护上，但目前设施管理专业人员的服务扩展到了写字楼内的雇员提供一个安全、有效率的工作环境。　　3、资产管理　　资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多，因此资产管理公司通常聘请若干物业管理公司和设施管理公司为其提供服务。资产管理经理领导物业经理和设施经理，监督考核他们的管理绩效，指导他们制定管理、实施管理的策略计划，以满足组合投资管理者对资产价值最大化的要求。资产管理的主要工作包括：制定物业策略计划，持有或出售分析检讨物业重新定位的机会，审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的表现管理并评估物业管理公司的工作，协助物业管理公司与租客的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。　　4、房地产组合投资管理　　房地产组合投资管理所涉及的范围就更广，包括确定业主的投资目标，评估资产管理公司的表现，审批资产管理公司提出的物业更新改造计划以保持资产的良好运行状态和市场竞争力，管理资产以实现组合投资收益的最大化，就新购置物业或处置物业做出决策等。组合投资管理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制定并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估组合投资绩效，客户报告与现金管理。从房地产开发到房地产资产管理的过渡　　1、开发项目向资产管理的转移　　当资产管理公司接手管理一宗刚刚建成的项目时，同时会收到记载物业状况的文件资料，这些资料是日后评价资产管理绩效的基础。有关物业转移时状况的文件内容，会依物业的规模和复杂程度有所变化。　　在理想状态下，开发商将物业转交给物业管理队伍的过程很简单，物业和资产管理人员在项目的开发过程中一直跟踪项目的进展，并有机会就项目的设计、市场策略等提出意见。而实际上项目很少在开发过程中严格按照预想的模式发展。因此，在物业转交给管理公司的同时，将有关方面共同认可的资料一同转交，即明确了有关各方对物业的责任，也是管理公司今后制定物业策略管理计划的基础。　　2、房地产金融服务的发展将为房地产资产管理的拓展创造条件　　房地产开发企业的发展战略是建立在时间、区域和物业类型组成的三维空间基础上的。美国纽约著名的房地产开发投资公司——铁狮门房地产公司(TishmanSpeyerProperties,TSP)，在国内外18个城市开发或管理着包括洛克菲勒中心在内的41宗商业与居住地产项目，总建筑面积达340多万平方米，资产价值超过100亿美元，是典型的开发与管理密切结合的房地产开发投资企业。　　房地产开发向房地产资产管理的转移，要求房地产开发投资企业与资本市场和房地产金融市场建立起密切的联系，完善房地产开发投资企业的融资渠道。因为无论是开发项目的开发建设过程，还是项目建成后的全寿命周期资产管理过程，均有赖于完善的金融服务及其可获得性。

发表新帖

回复帖子

投资者之家首页 » 投资理财 » 房地产平台 » 房地产开发企业的价值链与发展战略(刘洪玉)

阅读下一个主题
阅读上一个主题
您不能发布新主题
您不能在这个论坛回复主题
您不能在这个论坛编辑自己的帖子
您不能在这个论坛删除自己的帖子
您不能在这个论坛发表投票

所有的时间均为北京时间

Powered by phpBB2 Plus, Artikelverzeichnis and Webkatalog based on phpBB © 2001/6 phpBB Group :: FI Theme :: 插件和信任