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xwh

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发表于: 2005-01-18, 21:18 发表主题: 论坛：房地产企业如何才能获得海内外基金的青睐


论坛：房地产企业如何才能获得海内外基金的青睐 http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2004-11-02 17:46:00.0 丁大卫：既然是交流，大家有什么问题，提问的时候，我们时间有限，大家做到言简意赅。这儿有个问题，问的是，如何看房地产市场泡沫的问题。蓬钢：房地产泡沫是非常西方的经过体制下的概念，泡沫在一个市场上，平衡放贷过多的情况下，因为市场上充斥了过多的资金，大家利用这个资金做投机，因而一旦在与这些资产的实质价格不能够支持他的销售价格的前提下，导致市场价格的急速下跌，这是一个泡沫现象，我个人理解，很大程度上和在西方经济环境下，银行资金的支持，主要在消费者方面，在国内银行的支持，主要是在供应量这一方面，这是很不容易引起西方概念的，一旦泡沫破裂，造成价值急落的现象，因为一旦银行的资金是支持供应量的话，他带来的代价是，一旦供应过剩的时候，贷款就变成银行不良贷款，不一定能直接影响到商品的市价。丁大卫：我们无论提问还是发言，我们争取做到言简意赅。罗高波：我感觉这个问题提得，可能是昨天说得比较多的，最近提出来一个中国房地产泡沫，其实大家不用太过分担心，因为首先这两个数据，中美两国数据根本不可比的，提一个最简单的问题，各位在座的，每位中国人赚多少钱，其实我举一个最简单的例子，市值就是，因为我们知道这个泡沫的提出是非常有名的公司提出来的，但是从我们和国际跨国公司分析来看，其实这家公司最近在中国房地产市场是非常活跃的，他们跟上海永越有合作，跟富帝有合作，跟金帝也是成立合资公司，跟顺驰也是战略联盟，如果真有泡沫的话，建议他们撤出中国房地产市场，这就言行一致了。丁大卫：这个接轨为什么难？比如我们提到的国内的法律法规，私募基金，国内把一些所谓的地下钱庄，政府是打击的对象，其二，房地产基金，或者我们叫房地产信托基金，包括法律框架，很多我们在这一方面，也是空白的，包括风险投资基金，另外一点是，从政策上和宏观层面上，难度，举一个简单的例子，基金的模式是可以无限放大的，在中国来讲，你要注册一个公司，你要有注册资金和注册资本，到工商局注册去，如果是一个基金的形式，我今天吸纳五百人，六百人，你没有办法，中国的公司法都要方方面面地推倒重新来，国外的注册，是注册的是公司的章程，并不是注册你有多少钱，有些地方是注册多少钱，很多情况下是你注册有多少股份，中国的法律框架，包括公司法是一个死的框架，这些东西都是水火不兼容的，我们在微观上，包括管理层面上，中国很多公司已经在境外上市，遗憾的是都不是房地产，而是IT公司，IT公司，基本上搜狐，新浪，UT斯达康都是在境外注册的，否则在中国的话很难做，也就是说国外钱是很多，国内项目也很多，但是二者非常难对接，就像我刚才说的，这是要做非常大的工作。提问：我特别想问一下，尤其是郑先生，现在中国今年以来出现好多产权式酒店，这样的业态，就是把产权分散卖给，他作为酒店经营，这样的话，我们也在考虑，在国外这样的产权式酒店是怎么操作的，他能作为资产证券化的模式，我想问一下国外的业态，他的资本形式是怎样的，你们有没有打算投这样的东西。郑春光：酒店式公寓，因为两者的要求，国外的基金也好，或者开发商也好，应该是酒店是以单业为主，你产权式就是把他分下来卖的，在和约上，以后买的人家跟某某管理公司签和约，好的公司，尤其是五星级的，他们是物业的，进来管理，对整个酒店就不能提出整个投的数字，所以产权式的做法，还是在国外没有广泛地受到欢迎的一个产品，还是以单一业为主。丁大卫：谢谢郑先生，如果这个问题大家不满意还可以接着问，我觉得大家利用这个机会，既然交流可以刨根问底。我问蓬钢先生，美国非银行的基金，在房地产行业占的比例大概是多少？蓬钢：具体的数字，我需要做一个研究才知道，一般的房地产项目，他银行的投资比例大概在40％左右，从40％到70％，差不多都是非银行的。丁大卫：房地产基金具体比例，确实我也不知道，但是房地产基金的规模，现在可以跟美国政府债权市场规模旗鼓相当，光说瑞士，现在大概三千五百亿左右，低的时候达到三千亿，高的时候达到三千五百亿。其他的学员还有问题吗？我下面替学员问一个问题，刚才说到细分市场，细分房地产项目，也就是说房地产市场的细分是资本市场更欢迎的，为什么？请举例说明。罗高波：我觉得任何一个公司不管是做房地产还是做经营，因为只有专业才能卓越，如果你什么都能做，高档的，经济适用房都能做，说明你没有找到最适合你的，找到一个最合适的，把它做到最好就行了。这个原因应该是为什么资本市场喜欢专业的公司，因为只有专业的公司才能做得更好，做得更专业。丁大卫：市场经济发展规律就是不断的升级，打一个比方，过去一个中央一台就够了，但是现在分出来，有人爱看歌舞的，喜剧的等等，未来就是细化的。提问：目前大部分房地产企业，受宏观调控影响，显得资金比较紧缺，刚才也改了，外资很难对接，因为有很多的限制，目前市场上国内的融资，或者国内的资金也是很多的，有很多又没有投资的出处，房地产企业现在又有很多的资源，除了股权合作以外，怎样避免国内的这些非法集资的嫌疑，请问各位专家有哪些方法。丁大卫：确确实实这个目前中国的情况，大家也都知道，一万五千亿的存款呆在银行里头，基本上银行是一个负利率，放到银行里，不但是不赚钱，赔了2％也好，3％也好，给机构提出了一个非常严肃的问题，到底把钱投在哪儿？刚才我提到工资法等等非常不健全，所以想现在把这些钱捋顺了，不太容易，两三年前，大家都知道，地下资金，或者是私募资金有多少多少？当时起草小组的组长还倡议把地下钱庄合法化，但是这些不是一句话或者一个方面的问题，刚才我说到私募基金的框架，是直接募集，冲的是有资格的投资者，是募集的对象，在中国，什么样的人是合格的投资者，什么样的人不是，言外之意人大，包括我们的法律界，金融界，坦率地说要做好几年的工作，把经验搞清楚，然后才能进入私募。公募是对大众筹集的债券，从具体操作上，应该是私募基金在先，然后才是公募基金，但是由于我们比较落后，很多东西都得倒过来。前些年说电子商务问题，不是说电子商务不好，而是中国的框架环境不行，你弄一个法拉利跑车弄到乡下去，没准还没有拖拉机好使呢，言外之意，中国的资金相当多，现在怎么样疏导它，怎么样把它合法化，这不是单方面的问题，需要证券市场不断完善，需要等等一系列的问题，所以正是这个原因，我们探讨的基金，很多人搞了，但是大家也知道最后的结果。罗高波：现在非常多的企业需要钱，我觉得一个方式就是刚才您说的，股权，分三种，如果你的钱不多的话，你找一家比较好的公司参股，还有一种方式，他是找一个职业经理人，他给你操作项目，然后之后，他可能占你一定的股份，我知道一个非常有名的公司就是这样经营的，然后接下来开始自己做老板，还有一些大家也比较想倡导，如果你自己不懂，你想做房地产，我觉得太难太难了。丁大卫：好多学员就让我，因为大家知道房地产协会和方方面面都在搞基金，结果大家都没搞成，都失败了，好多学员说丁老师你领头，但是我觉得现在还不是机会。郑先生，美国的房地产退出机制有哪些？是不是都适应中国的房地产？郑先生：他们在选择项目方面，买的时候第一，关于项目的选择性，如果那个项目是一个好的项目，我意见是买一个好的写字楼或者是一个好的住宅，这方面有的就不卖，你想他所谓的，对于他要退出市场，这个物业他感觉很多方面，从管理方面，从股东的结构方面，他们有他们的要求，可是在市场上要找寻这样一个产业不容易，所以退出机制，意思就是他们希望在五年之后，整个房地产转卖给另外一个基金，好像在上海，他们盖好了，他们做几年了，把整个管理模式做好，他就把他们卖给了别的公司，所以他们有退出这方面，别的公司买过来，他们在五年的年限或者七年的年限做好了，他们卖给一个国际机构作为一个长期的回报，如果你散卖了，他们就没有兴趣了。我们有一个大的商场，我们介绍给一个投资者，他们感觉这个项目，他们想卖这个超级市场，整个商场有一部分已经卖给了一个经营者，所以国际基金想买，他就会考虑到，这个散卖了，他就感觉以后要卖出去没有这么容易，所以单一业主也好，管理模式也好，都是他们考虑的因素。丁大卫：退出机制分两个方面，一个是私募基金，一个是公募基金，如果公募上市了，你想卖就非常容易了。提问：我想问一下蓬总，美林下步的计划有什么简短的打算？篷钢：美林对于中国市场的看法是比较长期性的，尤其是我们刚才提到，一些海外有很多的资金，国内也有很多方面的机会，但是两方的融合还是有一些问题，美林对这个市场来看，还是觉得非常有前景的，不一定马上有效果，但是随着中国市场的国际化，还有国际市场对中国的了解，双方的合作机会肯定会有，从我的观察角度，国内的市场每年都不一样，投资环境也不一样，现在投资的障碍，很可能在两年、三年以后就不是障碍了，着点也是我们经常向总部说明的情况，这个市场在不断的变化当中，他最大的特点就是在不断的变化当中上升，所以我们认为这个市场非常有前景，目前我们已经在现有的法律结构下，很快就会有几笔投资业务完成，我们觉得随着这个市场环境的不断改变和不断的改良，我们的投资机会越来越多。郑春光：只是补充一下，每年都是在改变，我前些时候刚过来，2002年，开发商出的价钱把他们吓着了，今年下半年，经过宏观调控和一些政策，整个市场的持续性比较长，经过宏观调控，他们对进入市场，可能感觉有一个非常好的发展。提问：目前应该说房地产，大家统称房地产，但是从着几天会来看，大家说的都是住宅，各位专家也提到了，中国未来20、30年的预期还是非常好的，大家对泡沫的认识应该说有一个基本的统一，对于住宅来讲，应该说现金流也非常好，回收期也非常短，我想问一下蓬先生，对商业地产怎么看？商业地产在中国的发展，它的趋势，怎样看待这个问题。蓬钢：的确是你说的那样，住宅的流动性非常好，写字楼到目前为止，大部分开发商还采取同样的方式，把楼造完了，散卖出去，从国际上看是不好的方式，写字楼是不能散卖的，这对于写字楼的管理和保持都是不好的条件，这种现象一定要改变，外资现在投进来，包括我们现在所投的外资，需要一个短期的周期，很少愿意有这样资金参与到这个项目来，这个问题怎么解决，国外有很多资金，他愿意收购这样比较高档的，现金流比较稳定的物业，这和国外的资金有不同的种类，我们这样的资金不适合投资这样的情况，但是有很多其他的资金，对这样的物业比较感兴趣，您的问题就是说，现在住宅好卖，但是写字楼不好卖，但是给我的感觉，国内的金融市场也是在变化过程当中，我们估计，再有几年之内，国内会出现很多用来投资于房地产的资金，这个随着政策环境的不断改变，因为这的确是市场的需求，在成熟的市场，写字楼都是由大型的公司来整体拥有，整体经营，这种环境目前在国内没有，但是市场非常需要这样一种格式，所以这是大势所趋，这种情况我觉得随着时间可以有所改变，在这种宏观环境和政策比较成熟的情况下，会有所改变。提问：像大的物流平台，大的物流市场，你有没有研究。蓬钢：我们的投资的时候，一定要知道怎么退出，这一点是对，尤其是国外资金非常重要，大型的商场，还有一些写字楼，这些项目我们做出来的时候，在投资当中还不知道怎么出手，这对于国际投资来说比较困难，我们对于写字楼还有商业建筑的未来情况是这样看的，我们觉得到时候应该有合适的资金来收购物业，所以并不排除投资。罗高波：在目前中国的法律体制下，跟证券交易市场的情况是相似的，在这之前是柜台交易，在这之后是证券化了，在2007年之后，我们将具备这个条件。

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